miércoles, 6 de febrero de 2013

Invertir en ladrillos, crecimiento o rentabilidad!


Este año el sector inmobiliario tendrá una desaceleración respecto al ritmo de crecimiento que registró hasta 2011 debido a varios factores


Según los actores del sector inmobiliario consultados por Café & Negocios para este informe, se estima que Uruguay ha comenzado a enfrentar una desaceleración en lo que va de 2012 y que el boom en términos de inversión, compraventa y construcción percibido en 2011 no se repetirá este año, ya que existe “cautela” a la hora de invertir en ladrillos.
A consecuencia de este enlentecimiento varios privados han decidido poner un freno a sus proyectos de construcción y optan por esperar a que la situación se “acomode”.
Sin embargo, hay quienes son optimistas y entienden que el sector está en crecimiento y que vive uno de sus mejores momentos, respecto a la crisis de 2002. Y  ven en la Ley Nº 18. 795 de Acceso a la Vivienda de Interés Social –que promueve la construcción de viviendas en zonas alejadas de la costa, orientadas a sectores socio-económicos bajos, medios bajos y medios de la población– una oportunidad para que el sector siga en alza.
El dato
Si se analiza el desempeño del precio del alquiler, de los m2 transados y el precio en pesos del m2, el sector tuvo una actuación formidable hasta 2011
Esperar el mejor momento
El ex presidente del Banco Central del Uruguay (BCU) y director de la revista Portfolio, Juan Carlos Protasi, ve con “bastante inquietud” la situación del mercado, ya que entiende que está en una “meseta” y que los inversores “se han ido”.
“Las únicas transacciones inmobiliarias que existen hoy se dan porque una pareja se va a casar y los padres la ayudan a comprarse un apartamento, o porque una familia se agranda o se reduce y quiere mudarse. Es decir, están asociadas a causas demográficas, pero los grandes inversores desaparecieron, ya no les resulta un mercado atractivo para invertir”, aseguró Protasi.
El director de Portfolio entiende que los precios para comprar inmuebles están empezando a “aflojarse” y que existen ofertas por valores mas reducidos que en 2011.
“La gente empezó a ver que el mercado está saturado y piensa que es un buen momento para vender y pide precios muy altos, irreales. Esto hace que el mercado se tranque totalmente. La única solución es una baja de precios”, agregó Protasi.
Por su parte, el gerente de la empresa Campiglia Pilay, Javier Vigo, coincide en que el problema que se presenta hoy, entre otras cosas, se debe al alto valor de la propiedad horizontal.
“El valor del inmueble ha crecido bastante y la cantidad de dinero que uno necesita para poder comprar es cada vez mayor”, aseguró Vigo.
Por otro lado, el economista y actual presidente de la Bolsa de Valores de Montevideo, Pablo Montaldo dijo a Café & Negocios que “hay cautela” por parte de quienes quieren comprar una vivienda porque temen que el momento para hacerlo no sea el adecuado. “Creo que debemos esperar seis meses y ver qué sucederá. Mi impresión es que el mercado se va a enlentecer”, aseguró Montaldo.
El economista de CPA Ferrere, Alfonso Capurro, también analizó la situación y dijo que “si hay incertidumbre en la economía, entre tener liquidez y enterrarse en el activo, la gente prefiere quedarse con liquidez”.
Invertir en lo seguro
Pese a las perspectivas anteriores, algunos expertos creen que de aquí a dos años el mercado seguirá creciendo o al menos permanecerá a buen ritmo, salvo que se presente un “cataclismo” en la economía y eso repercuta en el sector inmobiliario. Esta es la visión del director de la revista Propiedades y asesor de la Cámara de la Construcción del Uruguay, Julio Villamide, quien entiende que la inversión en inmuebles “está resultando muy atractiva” en Uruguay y el mundo, dado que la gente tiene “miedo” de que se avecine una crisis financiera. Es por esto que invierte sus ahorros en ladrillos.
En cambio, para el rematador de bienes raíces y director del Escritorio Franchi & Cía., Eduardo Franchi, el crecimiento no se debe a un tema de inseguridad o miedo, sino a que “tanto el inversor uruguayo como el extranjero tiende a pensar en rentabilidad y en su futuro, más que invertir en operaciones bursátiles o de otro tipo”, aunque también admite que hay especulación.
El rol de la banca en el sector
En materia de préstamos y financiamiento para la construcción de vivienda, el economista y presidente de la Asociación de Bancos Privados, Julio De Brun, dijo a Café & Negocios que el mayor financiamiento de vivienda no proviene de los bancos sino de las empresas constructoras o del  grupo inversor que está detrás.
“Los bancos tienen tasas de interés muy bajas y el inversor prefiere llevar a cabo su propio financiamiento, en muchos casos porque le da rentabilidad”, señaló De Brun. El economista agregó que los bancos “han intentado entrar al negocio del mercado inmobiliario con préstamos, han crecido en volumen respecto a los niveles casi inexistentes de los últimos cinco años, pero en un segmento de población medio, medio alto”. Y que esta situación dependerá de cómo siga el mercado de la construcción en los últimos años.
Apostar a la descentralización
A pesar de que los expertos entrevistados dieron diferentes visiones sobre el sector, todos coincidieron en que la Ley Nº 18. 795 de Acceso a la Vivienda de Interés Social  generará más oportunidades de inversión a los privados y permitirá que se concreten más proyectos vinculados a la construcción, refacción, ampliación o reciclaje de inmuebles con destino a la vivienda de interés social, los cuales estarán exonerados de impuestos por un período de 10 años y contarán con otro tipo de beneficios. Además, permitirá revitalizar otras zonas de la ciudad, descentralizar barrios  como Pocitos, Punta Carretas, Malvín, entre otros, y atender una demanda que hoy está insatisfecha.
Según explicó Julio Villamide, las zonas que se potenciarán a partir de la ley serán el Centro, Cordón, la Blanqueada, Prado y La Unión.
En este sentido, el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente informó que está previsto construir un total de 46 proyectos de viviendas en todo el país, de los cuales 30 se llevarán a cabo en Montevideo. Los mismos incluyen edificación, reciclaje y refacciones.
El gobierno estima que haya siete proyectos por mes para solucionar los problemas habitacionales.
14,4 % Alquiler. Es el porcentaje que aumentó el precio del alquiler en pesos en diciembre de 2011, respecto a diciembre de 2010, según los últimos datos revelados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Reventa
La reventa es una opción rentable y una de las más utilizadas por quienes quieren sacar rédito de una inversión inmobiliaria. La tendencia es comprar a precio estándar, reciclar y vender a un precio mayor al que se compró.